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大分化!楼市,再无普涨!

作者:凯风 来源:国民经略(ID:guominj……

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作者:凯风
来源:国民经略(ID:guominjinglve)
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楼市下半场,就这样突然来了。

 

2018年,中国房地产创下了史无前例的三大新高:销售面积创新高,销售金额创新高,土地出让金创新高。

 

时间进入2019年下半年,情况正在悄悄发生变化。

最新发布的国家统计数据显示。2019年1-6月,全国商品房面积同比下降1.8%,房企土地购置面积同比下降27.5%,土地成交价款下降27.6%,而房地产业GDP同比仅增2.5%,远低于经济增速。 


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同时,根据国家统计局70城房价数据,二手房房价下跌或持平的城市从上个月的11个增加到20个,越来越多的城市步入调整轨道。

 

楼市下半场,再无当初的狂热。

 

01

普涨VS横盘,谁是常态?

 

中国楼市20年的上行史,总会给人一种错觉:以为楼市只涨不跌,而一旦楼市上涨,就是全国普涨行情。

 

事实上,这只是对历史几次大涨的选择性记忆。

 

从1998年开始,中国房地产走过20年历程,全国性普涨只有三次:第一次是2004年到2007年,第二次是2009年到2010年,第三次是2016年到2018年上半年。

 

事实上,从2011年到2015年,除了个别一二线城市有波动行情之外,大多数三四线城市都是波澜不惊的。


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换言之,在将近5年时间,大部分城市其实都处于横盘状态。


直到2016年,在五次降准五次降息的加持之下,一二线城市才出现普涨。而三四线城市,则要更迟一步,直到棚改货币化全面开启之后,才迎来全国性的普涨。

 

为什么会出现这种局面?

 

回顾过去三轮大普涨,不难发现,每一轮普涨都需要货币之水的支撑。第一次和第二次的货币之水还能支撑起全国性的上涨,2016年来的这一次则只能支撑起一二线城市。

 

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至于三四线城市,并非降准降息推动,而是来自于PSL贷款所支持的棚改货币化。


央行通过PSL贷款想三四线城市定向放水,以支持棚改,于是有了棚改货币化,有了拆迁户带资入市,有了全国性的普涨。

 

可见,货币之水的边际效应越来越弱,想要再支持一场全国性的普涨,所需要的能量,恐怕不是宏观经济所能轻易承受的。

 

未来,楼市普涨,将会是小概率事件。

 

02

城市分化:谁涨谁跌

 

分化,正在变成大概率事件。

 

这里的分化,不仅指的是一二线城市与三四线城市的分化, 而且还是楼市调控“因城施策”你紧我松的分化,同时还是炒房客与刚需迎面而来互抛表情的分化

 

城市分化,意味着普涨时代已经结束。楼市普涨,要么有经济、人口和城镇化狂飙突进的时代背景,要么大水之下的雨露均沾。当经济进入新常态,人口红利不复存在,而大水越来越遥不可及之时,城市之间必然出现分化。

 

这种分化,在过去半年已经体现得十分明显。


部分一二线城市在短期调整之后迎来一波反弹,还有部分城市进入高位震荡的横盘状态,而大多数三四线城市在棚改退潮之下,逐步步入调整。

 

今年上半年,最突出的楼市现象当属部分一二线城市土地市场的回暖,部分城市地王频出,搅动楼市热潮。然而,三四线城市却一改去年土地市场狂热的局面,全面步入下行态势。

数据显示,今年上半年,一线和二线城市土地成交面积同比分别增长20%、9%,成交金额同比增长35%、27%。而三四线城市成交面积同比下滑19%,成交金额同比下滑10%。

 

土地如此,楼市成交下滑的影响更为突出。

据克而瑞数据,2019年1-5月,三四线城市整体成交量累计同比下降5%,环比降低14%。只有长三角、粤港澳大湾区的三四线城市表现相对良好。

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这种背景下,房企开始逐步退出三四线、回归一二线。


2019年上半年,房企在三四线新增土储建筑面积占比下滑近8个百分点,而在二线新增土储建面占比已接近50%,提升近10个百分点。

 

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显然,失去政策加持之后,三四线城市需要直面成世界经济的基本面。


谁的基本面良好,谁能获得大城市群的辐射,谁就能在新的楼市格局离里得一席之地。

 

03

调控分化:松还是紧?

 

与城市分化不同,楼市调控则呈现更加纷杂的局面。

 

与2018年全国性的大收缩不同,2019年的楼市调控,有松有紧。石家庄、菏泽等城市或直接或间接放宽了楼市调控,苏州、西安等城市则将楼市调控升级到新高度,这一松一紧背后,意味着什么?

 

同时,房地产行业再一次遭到了“釜底抽薪”式的调控。先是银保监会严控资金违规进入房地产,房地产信托应声而落。接着发改委出台文件,规范房地产海外发债,要求新增外债,仅能用于置换一年内的境外债务。


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相反,各城市的抢人大战如火如荼,越来越多的城市开启了“零门槛落户”。先是发改委提出大城市要全面放开落户限制,而最近人社部等五部委又提出“省会以下城市要放开高校毕业生、职校毕业生落户限制”,这无疑对一二线城市楼市形成利好支撑。


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那么,楼市调控到底是松是紧,将向何处去?


回答这一问题,要认识到中国楼市的两大变化:

 

一是因城施策正在成为主流,大热必有调控,遇冷则有松绑。目前,有关方面对于楼市调控的整体基调是“一城一策、因城施策、落实城市政府主体责任”。


换言之,地方政府对于楼市调控有了直接责任,而不同城市的涨跌情况不一,楼市风险程度不一,楼市调控不会再一刀切,有的放松有的收紧就是必然的。

 

二是稳楼市变得前所未有之重要。稳楼市具有两面性,既要防范房价大涨,又要防范房价大跌。既要防范金融风险,又要防范房地产失速对于宏观经济的拖累。

 

理解这两点,就不难明白未来楼市调控将向何处去。

 

04

短周期和长周期

 

楼市有长短周期之别。

 

从长周期来看,楼市逻辑早已不同于过往,在经济、人口和城镇化三大长期影响因素里,只有城镇化还有一定空间。

 

2018年,中国城镇化率达到59.58%,离世界公认的70%的加速阶段的上限,还有10个点左右的空间。而过去20年,中国城镇化率从33.35%增加到60%左右,上升了27个百分点。


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城镇化的能量小了,而经济和人口的长期趋势难以逆转,留给房地产企业的博弈空间由此收缩,而楼市的上涨动能同样受到限制。

 

但从短周期来看,房地产始终是经济的从属工具,一切的核心都在于经济。

 

经济稳则房地产处于抑制状态,经济波动则房地产必须要稳,经济大波动则房地产要成为最后的定海神针。

 

这就决定了房地产的逆周期性特征,同样也决定了楼市调控与经济形势的负相关性。当然,房地产对于经济的刺激效应面临着边际递减的困境,支撑效应越来越有限,而负面效应越来越突出。

 

所以,大水一定不会轻易出现,当它出现时,那就必然意味着到了不得不出动的时候。

 

05

选择与机会

 

楼市普涨时代告终,分化时代到来,对我们有何警示?

 

其一,未来十年,比房价更重要的是安全性和流动性。在楼市里,好的城市,必然有好的基本面,有强劲的刚需支撑,有相对合理的房价收入比、租金回报率,而更好的流动性。相反,那些过度依赖外来投机、基本面一塌糊涂、楼市失去流动性的城市则要当心。

 

其二,没有人口流入的城市要谨慎。今年,发改委首提收缩型城市,说明城市收缩已经相当普遍。有些中小城市,人口持续收缩,经济未来也将面临收缩,资产未来的升值空间相当堪忧。这方面,甘肃玉门和黑龙江鹤岗都是教训。

其三,不要将资产过度配置于房子上。未来,房地产的角色仍然重要,在货币刺激之下不乏出现新一轮大涨的可能性。但整体而言,不是每个城市都还有上涨空间,也不是每个城市都能靠房子赚得盆满钵满。将资金全部投注于不动产上的风险越来越大,不要再蒙眼买房,也不要再豪赌。


—END—


本文作者:凯风
来源:国民经略(ID:guominjinglve)

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非常感谢,楼主的分享,谢谢。

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发表在 - 多难如何兴邦?
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