久财券现为

友情链接taiwanzy.com

环沪楼市,当下即是未来!

《深度全球化与中美之争(二)》——美国的问题与中国……

精选文章  0

《深度全球化与中美之争(二)》——美国的问题与中国的挑战!

原创: 慕峰 来源微信公众号:太阳照常升起 已获转载授权 自中国在改革开放之后逐渐进入全球市场并在其后深度参与全球化以来,中美之间形成了特定的经贸关系,这种高度勾连的经贸关系不是美国与中国之间特有的,也表现在美日、美韩甚至美欧之间。事实上,这是一个战后形成的、…

作者: 子木
来源微信公众号:子木聊房
已获授权转载

环沪楼市,当下即是未来!


01


开始


在一线城市中,上海对房价的调控决心一定是最强的。


2015年象征性出台“330”刺激改善需求释放后,房价上涨大约50%,就紧接着在2016年颁布了“325”调控严令。


2016年3月25日这一天,被沪漂称为上海楼市史上的至暗时刻,“沪九条”的发布,大幅提高了二套房首付比例,非沪户籍购房资格由2年社保调整至足足5年。


这无疑扼杀了大部分沪漂的购房梦。


于是在3月24日当晚,上海市场上演了“楼疯”一幕。沪漂冲进市场,只为抓住最后一根稻草,因为他们知道,如果此刻不买房,几年之后,自己将与这个城市再无任何关联。


事实也是如此,从2016年3月上海成交均价35878元/平开始,经过3年周期长跑,至今二手房成交均价达52456元/平,每平米上涨1.65万元。如果按照一套100平米的房子计算,3年时间,足足涨了165万,165万对于大部分沪漂来说,又得花费多少时间,付出多少努力呢?


但是在325之后,大多数痛失机会的沪漂们并没有气馁,而是将注意力集中在了环沪区域,他们希望把握住第二次机会,用环沪房价的涨幅对冲上海的涨幅,以此让多年以后在上海购房的可能性更大一些。


准确来说,从2016年3月25日开始,环沪城市的房地产才算正式启动了。

02


概念


在此之后,我们不乏感受到环沪楼市的火热和躁动。例如之前的新闻中环沪嘉兴地王横出,昆山新盘连夜哄抢,南通市场热到无房可卖等等。


在这火爆的景象中,上海价值的溢出效应得以充分体现,但同时购房者也是迷茫的,因为环沪城市的媒体都在鼓吹自己城市的环沪价值,在热风热浪的追逐游戏中,最差地区的房价都追涨起来了,给人们带来巨大的不确定风险。


所以我们今天立足于当下,揭开环沪楼市的迷局,看哪些城市值得沪漂青睐,哪些城市则是避之不及的深坑。


首先在地域上,我们来确定一下环沪的概念。


如果以空间距离来划分,50公里为界,环沪为启东、太仓、昆山、嘉善,如果以100公里为界,在这个范围环沪为,南通、无锡、苏州、嘉兴,再加上宁波和绍兴。


环沪楼市,当下即是未来!


在这其中,无锡和苏州的经济动力和自主性太强不属于卫星城,而宁波和绍兴距离上海太远,不做考量,我们这篇文章就以距离最近的昆山、嘉兴(嘉善)、南通(启东)、太仓做为卫星城的分析标的,看哪个卫星城的房地产价值最高。


03


交通


在之前的文章里,我讲过卫星城的价值点。


第一个是相对于大城市的价值,在于交通便捷度、宜居性;第二个是相对于自身的价值,在于自身产业动力和人口吸引力。


这些价值点最后会告诉你,你现在买的房子,未来是由上海人接盘还是本地人接盘。


当然,能囊括所有价值点的城市房价一定是有发展的。例如某种意义上,苏州之于上海的关系,苏州自身动力强,也很容易承接上海的产业,交通好,人口吸引力强,房子苏州人爱买,上海人也爱买,房价自然水涨船高。


环沪楼市,当下即是未来!


卫星城最重要的当属交通便捷度,这决定未来上海有多少人愿意来这个地方买房。


从目前的交通区位和距离优势上来看,有高铁的城市,只有昆山和嘉善,有高铁和地铁的城市只有昆山,地铁和高铁在建的城市是南通,高铁在建的是太仓。


这些年昆山因为交通便捷,承接了很多上海产业,尤其是昆山的花桥,2013年轨交11号线地铁贯通后,人口吸引力迅速提升,房价连续高涨,于今的二手房价已经达到了1.9万元/平,未来有追至2.5万/平米的可能性。


南通这个城市虽然离上海近,但由于有一江之隔,在物理空间上自然比不上昆山和嘉善一带。当然南通的价值也会在轨道交通升级后得以体现,其中2019年沪通铁路通车后,人们从南通到上海,只需要30分钟即可,这将给南通房价带来重大利好。


而对于南通的启东来说,目前只有沪陕高速可以让上海人穿越崇明岛而来,即使未来,由于环保和投资过大的原因,建设高铁的可能性也微乎其微,自然在轨道交通上输了一大截。


其次是太仓,本身区位离上海就很近,如果未来高铁贯通后,只需要20分钟就可以直达上海。房价会追涨昆山一段距离。


当然所谓30分钟和20分钟,这点儿时间对于交通便捷度产生不了多大影响,最主要是交通方式,有地铁、高铁是最方便的,其次是高速。


所以在交通层面上,昆山>太仓、嘉善(嘉兴)>南通(启东)。


在公路交通上也是如此,百度地图显示,从陆家嘴开车到昆山,只需要1小时28分,而到嘉兴,却需要1小时52分。所以,在昆山和嘉兴的比较后,昆山更受他们喜爱。对虹桥地区的白领们来说,去嘉兴只要1小时19分,而到昆山只需要50分钟。


04


产业


我们再从地方经济做分析。


环沪楼市,当下即是未来!


我们看到,南通的GDP总量最大,为8427亿元,昆山和嘉兴是第二梯队,为3500亿,体量最小的是太仓,为1000多亿。增速来看,昆山和嘉兴是第一梯队,南通和太仓市第二梯队。从人均来看,昆山和太仓市第一梯队,南通是第二梯队,嘉兴是第三梯队。


这样划分下来,你可能有些迷茫。那么到底哪些城市的产业更强呢?


首先我们要关注的是人均GDP。其中,最亮眼的当属昆山,180万的人口创造了3875亿的GDP,人均GDP高,说明产业结构合理,人口相对富裕,这将直接拉升对外的人口吸引力。在这个层面上,昆山要比嘉兴好一些。


在总量方面,南通虽然GDP总量最大,达到8427亿元,但是人均GDP少,说明产业结构太过集中,资源集聚在一部分人手里,这会导致贫富差距大,对外来人口不友好。


环沪楼市,当下即是未来!


所以你查数据也可以看到,南通近几年的人口吸引力很薄弱,人口持续流出且老龄化严重。这是南通发展最大的隐患。


而太仓的总量太小,还需要更长时间去成长,且被旁边的昆山压制,产业引进的压力很大。


在增速方面,嘉兴是一个亮点,达到了11.43%,说明嘉兴这几年产业落地速度加快,经济突飞猛进,这会逐步让人均GDP成长起来。


所以,在产业竞争力方面,昆山>嘉兴>南通>太仓。


以交通和产业综合起来再看,作为环沪卫星城,昆山是最好的,其次是嘉兴,再者是南通、太仓

05


价值


通过我们对之前交通和产业的论述,我们基本看到了各个城市房价支撑的价值所在。现在我们再来研究各地的房价趋势。


房价趋势在有基础面的支撑下,更多的取决于当地政府对房价的态度。例如文中开头讲到的上海,325直接封死了楼市投资性需求,房价应声大跌。再比如嘉兴,2017年当地大规模引入开发商,很多新盘价格直逼2万,后主事人调走,放缓了政策,楼市降温很快,房价跟着快速回落。


不过根据三年各地楼市政策调控,现在的环沪房价比较稳定,基本回归到了正常面,那么稳定后的环沪房价是怎样的情形呢?


根据贝壳数据研究,在整体房价梯度上,我们看到,目前昆山二手房房价为1.8万元/平,嘉兴为1.6万元/平米,南通1.5万元/平米,太仓为1.45万元/平。


是否很惊讶?各地房价和上文分析的结论高度匹配,除了昆山1.8万元/平米,其他三个地方的房价均处于1.5万元/平米的同一梯度内。


所以,在环沪城市群中城市竞争力分析中,我们甚至可以用房价替代其竞争力。但是这里要注意的是,在上文分析中是以城市的交通利好已经落地的情况下做分析的。所以太仓和南通作为环沪卫星城的价值稍逊于嘉兴。


接下来我们再来看局部。


其中昆山的房价名副其实,目前的状态是高价企稳,未来长期看涨。而且苏州轨道交通S1线已经开工,这条线路将以苏州工业园区为起点,贯穿整个昆山与上海对接,对于昆山房价是一个新的支撑点。


环沪楼市,当下即是未来!


其中价值地段花桥的二手房价已经达到2万元/平米的房价,和主城区玉山相符,未来将继续承接上海人的居住需求。开发区也是潜力地段,是承接上海产业的主要阵地。这些地方会逐渐夯实房价基础,未来可期。


嘉兴目前产业偏弱,主要承接上海和杭州的居住功能,上波房价大涨的主因是昆山价格太高,上海人被迫寻找下一个价格洼地而致。其中嘉善和海宁区是重点区域。但目前这两个地区的新房价格有些透支,需要回调,刚需则可以购买嘉兴市区的二手房,配套成熟,交通便捷。


环沪楼市,当下即是未来!


太仓市的话主要看交通。未来上海高铁线接通太仓,途径城东,在城南板块设有太仓南站,且陆渡与浏河交界处的太仓高铁站,是作为沪通铁路一期、二期、南沿江高铁三条高铁的主站点,而且衔接现城东规划区域,这些地段发展前景可观。


其次是城东城南,不仅有便利的交通资源,在未来医疗资源和商业方面也会得到改善,是目前太仓楼市的热门区域,未来可期。


南通市看教育和未来的新区。南通人民对教育的热爱在国内是出了名的,所以以学区为主的地段更会受到追捧。例如崇川区,教育资源雄厚,优质的学区房价格高达2万元。这些地段抗跌保值。


环沪楼市,当下即是未来!


当然最具潜力的当属崇川南部的新城区。市政府的搬迁证明了其发展新区的决心,金融街CBD的落地,给了南通接轨上海产业的都市气质,这里将是未来南通权贵的新中心。其次是南面的开发区和北面港闸打造的市北新城区,均是刚需很好的选择。


06


最后


其实在我心里,对环沪楼市的发展还是有隐忧的。


因为正常情况下是,上海发展迅猛,城市框架无限拉大,人口主动选择城市周边的地方生活,房价从而上涨。而不是像2016年325这样,把上海市场强行关闭,购房需求被迫流入环沪楼市,而造成的一波大牛市。


在心理学上讲,主动和被迫是两个极端概念。所以以被迫形态的房价上涨是否有长远的价值,这个值得我们去深思。


而且根据最新发布的,经国务院批准的《上海2018-2035》规划,未来上海人口被限制在2500万人,建筑用地也不再新增。


如果上海不再向外扩张,那么人口外溢量将逐步减少,支撑周边城市房价的人口动力将逐步消失。未来还没发展起来的概念城市将停止利好。


那时候就只剩下了实打实的产业竞争,而不是单纯的高铁一开,沪漂成群结队地前来买房。所以对于环沪投资来说,一定要谨慎投资,在有产业的几个板块买房,而不是听信他人言,脑袋一热,认为环沪地区都是未来。



·  END  ·


罗伯特·清崎-富爸爸穷爸爸 女人一定要有钱 - 书籍PDF免费下载

内容简介  · · · · · · 《富爸爸女人一定要有钱》中,金讲述了她的亲身经历,教你如何利用女人的天赋,分清“平庸男人投资”,稳住“好男人投资”,积极掌控“坏男人投资”,让你彻底明白女…

久财券VIPad

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

 

久财券VIP
最新评论
00

非常感谢,楼主的分享,谢谢。

发表在 - 安卓6.0以上中文汉化现金流游戏最新可用不闪退版
WY

文件取消了。能麻烦更新下链接嘛?谢谢

发表在 - 股哥训练营 只会炒股 第五期 股哥5期视频课程
shaoshuai

素材解压密码是什么

发表在 - 开心老头-品牌logo·VI设计实战班(第2期) – 高高手教程百度网盘下载 – 已下架请勿购买
tugfhh

你是石正丽的维护者吗?我们需要的是真相

发表在 - 美国议员造谣说病毒是武汉泄露的生化武器,太恶毒了!
爱国者

现在整个中国接近瘫痪,万一美日再趁机发动战争怎么办?你们还要背后捅刀子?这些人不狠狠的惩罚以后还要继续给祖国添乱的!既然这么不想当中国人都灭了算了![/cp]

发表在 - 香港6700名医护人员大罢工,不丢人吗?
来来来

一针见血,如果我们的国民都能如此真实,社会就会真实,国家就会真实,赞勇者,为中华真实而努力!!!

发表在 - 多难如何兴邦?
随便

高估了大陆产能,高估了成本上扬的生产积极性。归根到底政治口感可以喊,口罩却是踏踏实实要按照市场规律制造出来的

发表在 - 台湾禁止口罩出口!
suger

这个网盘下载不了,涉及侵权,可以加百度云好友,分享下吗

发表在 - 郭术生 – AE系统全能班(170419期) – 高高手教程百度网盘下载 – 已下架请勿购买
moonxp

是不是服务器出问题了,今天晚上基本没看起来视频。:(

发表在 - 【钱线百分百】20200114完整版(上集)《被列接近”汇率操纵”美怀疑点?台币后势? 续打压中国产业?美停用陆製无人机 顺势红K过12197?忧3缺口?台股走势?》│非凡财经新闻│
gggg721

国民党可以卖屁股。

发表在 - 杨世光的新视野 在线直播