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房子还能不能投资了?

大概从中国第一次房改开始,「房子能不能投资……

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大概从中国第一次房改开始,「房子能不能投资」就成为民间最受争议的话题了。 你会发现,这个话题每隔一段时间就会被拿出来热炒一番,而且关注度丝毫不减。 之所以有如此鲜活的生命力,一是刚需和投资客一直水火不容,对于房子用来住还是炒的各执一词。二是如果未来房子不能投资了,那中国还有什么东西可以对抗通胀?这又源于老百姓对保护财富缺乏投资渠道的焦虑。 这不,最近网上又掀起了一股风浪,说2019年之后,房子的投资价值基本为0。 这个话题我之前用历史、经济、人口等角度论述过,但我认为还有必要以最近一年市场上所发生的事情为依据,帮大家还原一下背后的真相。

01辩证

首先我们用辩证思维,来解剖一下「未来房子投资价值为0」这个结论的主要依据。 宏观看货币,近期央行收紧货币政策,意味着流到房地产的资金少了,房价不可能再涨; 中观看政策,4月多地加码出台调控政策,政策不放松,房价涨不起来; 微观看杠杆,目前居民杠杆率高企,买房的人负债太多,也就少了购房欲望,房子无投资性。 那么事实是如此吗?这三个依据是否能站得住脚呢?我们逐一来看。 1、近期央行收紧货币政策 4月份的货币的确是紧缩的,有数据支撑,这点毋庸置疑。但这会证明接下来的货币政策还是紧缩的吗?未必。 4月货币为何要紧缩,是因为2019年第一季度货币供应量超过了预期。数据显示,一季度通胀率是2.1%,GDP名义增速是8.5%,但M2(货币)的增速,在3月份达到了8.6%。M2高于GDP的名义增速,这属于货币宽松,对当下经济发展是不健康的。所以4月份要调整,让M2重新回到名义GDP下方。 而且今年无论在大小会议上,央行一直在强调,要坚持稳健的货币政策。何为稳健,就是M2增速等于名义GDP的增速,这样既可以保证货币对民营经济的刺激,又可以有效防范过度货币供应对其他市场的不利影响。 而且未来的货币政策,对于房地产市场的作用正在逐步减弱。不像之前,货币一旦供应充沛,基本都流向了房地产,而现在又是严控资金流向开发商,又是严禁企业买房,又是对个人买房提高审核力度。种种措施都在遏制货币对房地产的直接影响。所以以货币一时趋势作为判断房地产的盛衰,偏为薄弱。 2、房地产继续严控 文章说近期各地又在出台政策严控房地产,政策不放松房价就没有上涨的由头。 例如网红城市苏州,升级了限售令 深圳、合肥、青岛等城市收紧房贷或上调房贷利率 西安、郑州等城市限制公积金购房 住建部点名预警十城,强调调控政策不会松绑等 如果以此为例,就说当下全国都在严控房地产,有些片面了。因为近期我们还看到: 珠海放松了限购 杭州大专即可落户购房 东莞调整了交易个税 佛山、阜阳等城市取消限价 多个城市抢人大战如火如荼等 前者是冰,后者是火,当下市场只能用冰火两重天来形容,而且这些城市之间毫无关联性,既不能说调控收紧是大趋势,也不能说放松是大趋势,只能证明目前的楼市是分化型市场,正在践行「因城施策」战略而已。而且要知道,调控政策的根本是「遏制房价过快上涨」,绝非打压房价。 3、居民杠杆率 提起居民杠杆率,就让我想起了中国楼市的「螺旋上升理论」,在这个理论中, 金融加杠杆—地方借贷—基础建设—房地产开发—房地产加杠杆—向居民转移—居民收入提高—居民自身杠杆降低—房地产泡沫消失。 所以说中国楼市这十几年的上涨是和居民收入提高是同步的,而在金融政策下,这就是一个吹大泡沫,然而再把泡沫填实的过程。在这过程中,居民杠杆率起到了推动经济发展和社会进步的作用。 中国目前的居民杠杆率是54.28%,相对于美国79%、英国88%这些发达国家来讲,我们处于低位,相对于发展中国家我们处于前列。但根据我们的划分,从居民相对较高的储蓄率的绝对值来讲,目前我们偿债能力较高,这个杠杆率还有一定的空间。 至于接下来居民杠杆率能不能降下来,还得看中国接下来的经济增长是否能让居民收入提高。在这个层面上,我还是十分坚信的。 毕竟我们的经济能在短短几十年成为全球第二,这不是偶然。我们有巨大的内需市场,宏量的人口基数,高速的城镇化建设速度,这些因素完全可以推动下一个十年的经济增长。 只能说近期居民杠杆率对房价是利空的,但过几年呢?房地产投资可不是短进短出的生意。

02两个问题

其实无论宏观中观还是微观,要想看清中国房地产的短期趋势,首先要弄清楚几个问题。 1、首先是房价能不能大规模的降下来? 不知道大家有没有发现,近段时间网上很少出现打砸售楼处或售楼处拉横幅的维权事件了,为什么?是因为小阳春市场交易量攀升,大部分城市房价止跌反弹了。 一直以来,房价涨了,大家会骂街,但房价跌了的话,大家会动手,售楼部刚一降价,就把售楼部砸了。如果全国的房价都要降,又该砸谁呢? 所以可以肯定,房价是不能降太多的,因为目前中国房产价值占到家庭总财富的62%,且中国主要城市对土地财政的依赖度依然维持在30%以上,为了稳定及经济增长,房价只能稳住。 纵观房地产发展史,过去的房价趋势大体表现为「台阶式上涨」。而当下这个阶段正是刚上了一个新台阶的初期。至于下一个台阶何时跳,幅度有多大,还要看国民负债率的去化情况。 2、其次是房地产市场能不能停下来? 答案很简单,目前阶段是不允许的。因为房子,以及房地产连带家电消费、家具家居消费是中国消费市场的大类目,是经济增长的重要组成部分。 据统计中国还有5亿人没用过马桶,那么怎么让他们去消费马桶呢?只能让他们去城里买房子。而且现在正是加速城镇化建设阶段,很多城市建设新区做基建配套需要财力,这部分财力从哪里出呢? 综合以上两个原因,理想情况下,房价需要维持在一个合理的缓涨区间内。当然这个度是很难把握的,因为跌了有风险,横盘了刚需不买单,涨得多了还容易招惹投机客,催生资产泡沫。可见当下房地产调控的压力是巨大的。 于是我们就看到了中央彻底抛弃了之前的一刀切做法,开始从微观入手,给城市设定增长红线,让地方自主调控市场:跌了给空间让放松,涨得多了启动问责机制,要求房价回稳。 只要城镇化建设还在路上,只要人口流动还在聚集,房价就会上涨,房子的投资属性就永远存在。

03变化

以上我用辩论法告诉大家未来房地产投资还是很好的投资品,但不证明之前房地产的规律还适用于未来。 我曾经说过,2018年是中国房地产的历史性转折点,是上下半场的分界点。那么2019年的房地产市场到底发生了哪些改变,而这些改变对你我又有什么影响呢?这是我们必须看懂的。 我认为大概分为两个方面。 1.房地产的钱不那么好赚了 这个从地产商近期的行为可以看到。从2018年开始,我们发现了一个很重要的事情,就是房地产对于土地开发造楼卖房的热情大不如之前了。例如碧桂园开始布局科技研发机器人,万达开始做文旅搞足球,恒大开始做能源电动车投资未来…… 改名的改名,多元化的多元化,房企们的行为证明房地产这个行业已经褪去金色光芒,落入了白银时代。同理房地产投资,要想得到20年前那么高的回报率,是很难的。未来房价所跳的台阶可能更低一些,更慢一些。 2.房价开始加速分化了 前段时间发改委宣布「大中城市要放开户籍制度」,再加上今年第二波抢人大战,甚至人口流入量巨大的深圳都开始抢人…… 种种现象证明,未来人口将会加速流动,直接的结果就是房价同步加速分化,人口流入量大的城市和人口流出量大的城市呈现两个极端。那些有价无市的城市,会更快地暴露底色,如果供给远大于需求,房子多于人口,房价便会发生踩踏效应。 所以在未来的房产投资上,并非是所有城市都可以有回报的,一定要选好城市,否则不单是回报率为0,很可能被套死亏损。 · END ·

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久财券VIP
最新评论
00

非常感谢,楼主的分享,谢谢。

发表在 - 安卓6.0以上中文汉化现金流游戏最新可用不闪退版
WY

文件取消了。能麻烦更新下链接嘛?谢谢

发表在 - 股哥训练营 只会炒股 第五期 股哥5期视频课程
shaoshuai

素材解压密码是什么

发表在 - 开心老头-品牌logo·VI设计实战班(第2期) – 高高手教程百度网盘下载 – 已下架请勿购买
tugfhh

你是石正丽的维护者吗?我们需要的是真相

发表在 - 美国议员造谣说病毒是武汉泄露的生化武器,太恶毒了!
爱国者

现在整个中国接近瘫痪,万一美日再趁机发动战争怎么办?你们还要背后捅刀子?这些人不狠狠的惩罚以后还要继续给祖国添乱的!既然这么不想当中国人都灭了算了![/cp]

发表在 - 香港6700名医护人员大罢工,不丢人吗?
来来来

一针见血,如果我们的国民都能如此真实,社会就会真实,国家就会真实,赞勇者,为中华真实而努力!!!

发表在 - 多难如何兴邦?
随便

高估了大陆产能,高估了成本上扬的生产积极性。归根到底政治口感可以喊,口罩却是踏踏实实要按照市场规律制造出来的

发表在 - 台湾禁止口罩出口!
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这个网盘下载不了,涉及侵权,可以加百度云好友,分享下吗

发表在 - 郭术生 – AE系统全能班(170419期) – 高高手教程百度网盘下载 – 已下架请勿购买
moonxp

是不是服务器出问题了,今天晚上基本没看起来视频。:(

发表在 - 【钱线百分百】20200114完整版(上集)《被列接近”汇率操纵”美怀疑点?台币后势? 续打压中国产业?美停用陆製无人机 顺势红K过12197?忧3缺口?台股走势?》│非凡财经新闻│
gggg721

国民党可以卖屁股。

发表在 - 杨世光的新视野 在线直播