空前库存！“有价无市”的二手房真的要凉？
原创：乔妹
来源公众号：米宅
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原创： 乔妹
来源公众号：米宅
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天凉好个秋，如今的二手房市场，跟这个季节，显得格外应景。
广州、南京、武汉、合肥等全国热点城市二手房市场全部在转凉，各地关于二手房降价的消息屡见不鲜。
看下面这张图片，是广州20个二手房标杆小区放盘价的变化情况。
我们发现，这20个二手房标杆小区2019年8月的放盘价，相较2018年8月，同比全部下跌。这里面降幅最大的，是增城某盘，从2.7万降到2.3万，直降近4000。
年初有房东将自己的房子挂了250万，143㎡，大半年都无人问津。现今降价35万，买家却在犹豫要不要买。房东后悔没能早点出手。
近段时间，合肥弥漫在二手房“停贷”的传闻中。据说，合肥已经有不少银行停止对二手房的贷款。
银行给出的解释是，现在额度紧张，二手房比较难贷，只能选择停贷。
一般来说，银行到了下半年，贷款额度是会相对紧张。事实虽不至于“停贷”这么严重，但放贷速度确实要慢不少。再加上如今政策坚决避免资金流向房地产，这种情况确实要比往年更加突出。
二手房停贷意味着二手房门槛的拔高，要求有购房资格且全款。在供应量不变的前提下，需求骤减，价格自然要跌。
8月15日，国家统计局发布了7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
数据显示，二手房仍然多达20个城市下跌，包括热点城市北京、天津、青岛、武汉、长沙等等。
虽然这些城市的降幅都不算太大，但，70个大中城市中，已经有接近3成在下跌。
都说二手房成交量是市场冷热最直观的体现，下面我们就来看具体的成交情况。
从图表中确实能感受到目前二手房市场的疲态。上半年，重点城市的二手房先经历了底部回暖，之后在3月集中释放后开始回落。
全国重点14城中，二季度有9城二手房挂牌价出现明显下跌。其中，环比跌幅最大的要数天津、青岛、南京、武汉、杭州这5城。
在静淡市，选择卖房是要承担一定压力的。除了成交周期未知，房东也必须在金钱上有所退让。
伴随着需求降温和预期回落，二手房的成交均价也彻底失去上涨动力。
可以看到，上海、深圳等一线城市，南京、武汉、青岛、大连、成都、重庆等重点二线城市，在2019年1季度，成交均价都不约而同的出现上扬。
需求降温、预期回落、均价下探，全国大部分城市二手房市场大降温已经开始！
上半年，已经有超过一半的城市新房销售套数出现下降。同时，最近土地市场的表现也极不积极，流拍加剧、溢价下调，土拍持续降温。
新房价格上涨的预期没有了，部分楼盘价格甚至有变相下跌的走势，市场进入观望期。
4月，住建部对房价上涨较多的6个城市发布预警提示。
5月，住建部再发房价预警，公开点名佛山、苏州、大连、南宁4个城市。
6月，社科院发布报告，对热点城市房价上涨调控政策或加码。
7月，年中政治局会议召开，坚持“房住不炒”。
连续4个月预警提示，决策层调控房地产决心已定。
大家知道整个2019上半年，全国出台了多少房地产调控政策吗？
据统计是251条，一年只有365天，半年平均182.5天，但是这半年出了251条政策。基本上，每天会有1.4条政策落地。
所以，短期调控政策不会放松，市场没有大幅升温的基础。
7个城市，月末库存环比连续增加3个月。
13个城市，月末库存环比连续增加4个月。
7个城市，月末库存环比连续增加5个月。
有数据显示，2019年开始，重庆二手房挂牌量接近20万套。
官方数据统计，2018年重庆主城区常住人口达到875万人，比2017年增加了10万人左右。
如果按照这样的人口增速来计算，这接近20万套二手房，就已经足够这些主城区的新增人口人均买2套，其中还包括在这一年出生的新生儿。
当下仍处在严格调控之下，新增二手房仍在持续走高，后续二手房市场必将面临“高库存”风险。
写到这里，我突然想到一个问题，今年二手房市场大降温，有没有一种可能，是在抽出之前两年过快的涨幅呢？
反观这一轮政策，之所以正确，就是因为它们坚定的站在有真正自住需求的购房者一方，坚定的站在长期持有者一方，对炒房客的绝不妥协，也最终令市场回归理性。
如果你是刚需准备买首套房，一定要分析自己的现金流，分析自己的工作情况，分析自己的家庭结构，做出精准的选择，买有价值的楼盘。
如果你已经解决了自住需求考虑买第二套，一定要注意现金流的问题，能不能快速变现。同时在无法变现的周期里，最好保证有可持续的租金收入。
如果你手里已经有多套房，一定要重视资产配置的问题了，要学会整合。
如果你是开发商，也要小心了，中小开发商的口子已经被撕开，这一片海很大。或许在不久之后，开发商排行榜会是另外一番景象。可能有一些消失了，但老大的位置会抢的你死我活。
