2019年，众多房企们终于迎来了史上最寒冷的凛冬。

房企的所有融资通道都被彻底冰封：信托融资、银行贷款、企业发债、境外发债、ABS（资产证券化）统统被封死。

房企融资链上的人早已哭干了眼泪。

特别是月初20多家信托公司被主管部门约谈警示，要求严格落实“房住不炒”的总要求，警示之下，几家信托公司的地产信托业务被完全暂停。

老大要从资金端锁住的房企贪婪的咽喉。

凛冬已至，房企瑟瑟发抖，而楼市调控却不断加码，在全球各国央行纷纷降息的大浪潮下，最近全国各地却传来房贷利率上浮的消息。

根据融360监测，国内重点 35个城市的533家银行分（支）行中，首套房贷利率持平和上升的银行数量大幅增加。

南京、西安、广州、徐州、天津、成都、苏州等地纷纷上调了房贷上浮利率。

楼市何去何从？

答案已经显现。

根据统计局最新发布的全国70个大中城市二手房房价数据，6月份下跌城市数量达到20个，比3-5月几乎翻了一倍。

一方面房企融资渠道被卡死，房贷利率上浮又压制了购房者需求，开发商资金流已经面临桎梏，但雪上加霜的是，2019年至2021年还是房企有息负债的偿债高峰期。

截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额20.3万亿元，这笔负责会在2019年至2021年集中到期，2019年6.8万亿元、2020年6.6万亿元、2021年5.4万亿元。

融不到钱，房子不好卖，一些房企已经走投无路。

泰禾集团拟在境外公开发行不超过18亿美元的美元债券，票面年息高达15%相当于正常融资利率的2-3倍。中梁控股集团7月16日在港交所上市，公司募资用途之一，即偿还信托贷款。

整个行业面临着生与死的考验与洗牌。

根据人民法院公告网公示，截至笔者写稿时：已经有275家房企已破产或进入破产程序。

而这些破产和正在破产路上的房企基本上就两个类型：

一、大量集中在四五六线城市或者层级更低的县城里；

二、一二线城市的中小房地产开发企业。

说白了，没钱搞不下去了。

房企大锅饭“黄金时代“已经彻底落下了帷幕。

生存还是毁灭，这曾在《哈姆雷特》中来自灵魂的拷问，如今被套用在各路房企身上。

很多人不解了，问：现在房企破产这么多，剩下的开发商房企也没钱去拿地盖房了，那未来新房供给肯定减少啊，过两年房价不还得继续上涨吗？为什么非要搞死房企开发商啊？

我觉的这个问题你得换个角度看。房子最大的成本是什么？是土地。不同的城市等级，地价占房价的成本从4成到6成不等。

随着土地价格不断上涨，房价就被硬顶着继续往上冲。

但话说回来，现在全国排名前三十的大房企哪个没有屯着巨量的待开发用地？房企前端融资，抵押物不就是这些土地么？他们把这些地来抵押融资再拿地，杠杆搞那么高。现在上面要切断房企的融资渠道，那么这一套玩法就扑街了。

你想资金要周转，给你就两条路：

一，你要么加快卖房；

二，你把手里屯的地给我拿出来。

不管你选哪条路，都是上面希望看到的。

所以，房企遇到的困难，必须要妥协！

现在哪个房企不看周转率？不看流动性？万科应该现在喊“活下去“给同行听。

在破产潮/还债潮/加息潮来临前，说白了，房企现在面临的就是一次针对行业的供给侧改革。

过去房企杠杆率这么高，大房企动不动就负债几千亿，那肯定是撑死胆大的，饿死胆小的，但是，大环境变了啊，现在是下行周期，同志们。

权威人士都说了：下行压力加大。你还不去杠杆？你还不主动出清一下？

好多小房企老板，你琢磨琢磨到现在这个地步，你的对手盘到底是谁你搞清楚了没？

很多人认为房地产是国家支柱产业，不能倒。对，这话没错。

但当房地产供给过于膨胀的时候，它就会大量占用经济中的各个要素资源。

我之前写过，房子的属性是债务，背后必须依靠社会的利润创造，而在整个经济系统中真正创造财富、价值的企业必定是制造业，这是基石。

现在房企和地方政府捆绑太紧密，土地财政和庞氏债务链以及各种各样的主体盘根错杂，这必须要斩断。

最后，我从宏观上看分析下，上面为什么要这样搞房企的供给侧改革。

其实，也很简单，就是要做房地产市场和股市（比如科创板）的一个转化。

专业术语叫改变直接融资和间接融资不平衡的格局（摘自6月13日银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上的发言）。

这是上面现在正在做的，在推进但难度很大的一件事儿。

我们国家未来的发展，经济总量到跟美国差不多后，必定也是走的用居民部门负债来拉动经济增长的这种模式。但现在的问题是，美国的负债基础是信用，而我们的负债基础是房子。这完全没有一点可进化性。

所以，如果我们想照搬美国这套玩法，必须把这个基础的底子，从房子信用变成股市信用，把沉淀的财富从房子弄到股市这个资本市场里。这是主要的发展思路。

但刚才也说了，改革开放到现在40年形成的路径依赖，起码还得一二十年才能重新趟出来一条新路。

换句话说，这个供给侧改革，不是短期的，还会持续很长时间。

房企小老板们，你们好好琢磨琢磨以后怎么搞吧。