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楼市变天!房企加息潮/还债潮/破产潮涌现,泡沫迎来供给侧改革!

来源:米筐投资(微信ID:mikuangtouzi……

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来源:米筐投资(微信ID:mikuangtouzi)
作者:拾叶
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楼市变天!房企加息潮/还债潮/破产潮涌现,泡沫迎来供给侧改革!



 

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2019年,众多房企们终于迎来了史上最寒冷的凛冬。


房企的所有融资通道都被彻底冰封:信托融资、银行贷款、企业发债、境外发债、ABS(资产证券化)统统被封死。


房企融资链上的人早已哭干了眼泪。


特别是月初20多家信托公司被主管部门约谈警示,要求严格落实“房住不炒”的总要求,警示之下,几家信托公司的地产信托业务被完全暂停。


老大要从资金端锁住的房企贪婪的咽喉。


凛冬已至,房企瑟瑟发抖,而楼市调控却不断加码,在全球各国央行纷纷降息的大浪潮下,最近全国各地却传来房贷利率上浮的消息。


根据融360监测,国内重点 35个城市的533家银行分(支)行中,首套房贷利率持平和上升的银行数量大幅增加。


南京、西安、广州、徐州、天津、成都、苏州等地纷纷上调了房贷上浮利率。


楼市何去何从?


答案已经显现。


根据统计局最新发布的全国70个大中城市二手房房价数据,6月份下跌城市数量达到20个,比3-5月几乎翻了一倍。


一方面房企融资渠道被卡死,房贷利率上浮又压制了购房者需求,开发商资金流已经面临桎梏,但雪上加霜的是,2019年至2021年还是房企有息负债的偿债高峰期。


截至2018年底,房地产主要渠道有息负债余额20.3万亿元,这笔负责会在2019年至2021年集中到期,2019年6.8万亿元、2020年6.6万亿元、2021年5.4万亿元。


融不到钱,房子不好卖,一些房企已经走投无路。


泰禾集团拟在境外公开发行不超过18亿美元的美元债券,票面年息高达15%相当于正常融资利率的2-3倍。中梁控股集团7月16日在港交所上市,公司募资用途之一,即偿还信托贷款。


整个行业面临着生与死的考验与洗牌。


 

2



根据人民法院公告网公示,截至笔者写稿时:已经有275家房企已破产或进入破产程序。


楼市变天!房企加息潮/还债潮/破产潮涌现,泡沫迎来供给侧改革!


而这些破产和正在破产路上的房企基本上就两个类型:


一、大量集中在四五六线城市或者层级更低的县城里;

二、一二线城市的中小房地产开发企业。


说白了,没钱搞不下去了。


房企大锅饭“黄金时代“已经彻底落下了帷幕。


生存还是毁灭,这曾在《哈姆雷特》中来自灵魂的拷问,如今被套用在各路房企身上。


很多人不解了,问:现在房企破产这么多,剩下的开发商房企也没钱去拿地盖房了,那未来新房供给肯定减少啊,过两年房价不还得继续上涨吗?为什么非要搞死房企开发商啊?


我觉的这个问题你得换个角度看。房子最大的成本是什么?是土地。不同的城市等级,地价占房价的成本从4成到6成不等。


随着土地价格不断上涨,房价就被硬顶着继续往上冲。


但话说回来,现在全国排名前三十的大房企哪个没有屯着巨量的待开发用地?房企前端融资,抵押物不就是这些土地么?他们把这些地来抵押融资再拿地,杠杆搞那么高。现在上面要切断房企的融资渠道,那么这一套玩法就扑街了。


你想资金要周转,给你就两条路:


一,你要么加快卖房;
二,你把手里屯的地给我拿出来。


不管你选哪条路,都是上面希望看到的。


 

3



所以,房企遇到的困难,必须要妥协!


现在哪个房企不看周转率?不看流动性?万科应该现在喊“活下去“给同行听。


在破产潮/还债潮/加息潮来临前,说白了,房企现在面临的就是一次针对行业的供给侧改革。


过去房企杠杆率这么高,大房企动不动就负债几千亿,那肯定是撑死胆大的,饿死胆小的,但是,大环境变了啊,现在是下行周期,同志们。


权威人士都说了:下行压力加大。你还不去杠杆?你还不主动出清一下?


好多小房企老板,你琢磨琢磨到现在这个地步,你的对手盘到底是谁你搞清楚了没?


很多人认为房地产是国家支柱产业,不能倒。对,这话没错。


但当房地产供给过于膨胀的时候,它就会大量占用经济中的各个要素资源。


我之前写过,房子的属性是债务,背后必须依靠社会的利润创造,而在整个经济系统中真正创造财富、价值的企业必定是制造业,这是基石。


现在房企和地方政府捆绑太紧密,土地财政和庞氏债务链以及各种各样的主体盘根错杂,这必须要斩断。



4



最后,我从宏观上看分析下,上面为什么要这样搞房企的供给侧改革。


其实,也很简单,就是要做房地产市场和股市(比如科创板)的一个转化。


专业术语叫改变直接融资和间接融资不平衡的格局(摘自6月13日银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上的发言)。


这是上面现在正在做的,在推进但难度很大的一件事儿。


我们国家未来的发展,经济总量到跟美国差不多后,必定也是走的用居民部门负债来拉动经济增长的这种模式。但现在的问题是,美国的负债基础是信用,而我们的负债基础是房子。这完全没有一点可进化性。


所以,如果我们想照搬美国这套玩法,必须把这个基础的底子,从房子信用变成股市信用,把沉淀的财富从房子弄到股市这个资本市场里。这是主要的发展思路。


但刚才也说了,改革开放到现在40年形成的路径依赖,起码还得一二十年才能重新趟出来一条新路。


换句话说,这个供给侧改革,不是短期的,还会持续很长时间。


房企小老板们,你们好好琢磨琢磨以后怎么搞吧。


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传奇

怎么进不去的

发表在 - 郭海培2019股市财富直升机-仟和亿百度网盘下载
00

非常感谢,楼主的分享,谢谢。

发表在 - 安卓6.0以上中文汉化现金流游戏最新可用不闪退版
WY

文件取消了。能麻烦更新下链接嘛?谢谢

发表在 - 股哥训练营 只会炒股 第五期 股哥5期视频课程
shaoshuai

素材解压密码是什么

发表在 - 开心老头-品牌logo·VI设计实战班(第2期) – 高高手教程百度网盘下载 – 已下架请勿购买
tugfhh

你是石正丽的维护者吗?我们需要的是真相

发表在 - 美国议员造谣说病毒是武汉泄露的生化武器,太恶毒了!
爱国者

现在整个中国接近瘫痪,万一美日再趁机发动战争怎么办?你们还要背后捅刀子?这些人不狠狠的惩罚以后还要继续给祖国添乱的!既然这么不想当中国人都灭了算了![/cp]

发表在 - 香港6700名医护人员大罢工,不丢人吗?
来来来

一针见血,如果我们的国民都能如此真实,社会就会真实,国家就会真实,赞勇者,为中华真实而努力!!!

发表在 - 多难如何兴邦?
随便

高估了大陆产能,高估了成本上扬的生产积极性。归根到底政治口感可以喊,口罩却是踏踏实实要按照市场规律制造出来的

发表在 - 台湾禁止口罩出口!
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这个网盘下载不了,涉及侵权,可以加百度云好友,分享下吗

发表在 - 郭术生 – AE系统全能班(170419期) – 高高手教程百度网盘下载 – 已下架请勿购买
moonxp

是不是服务器出问题了,今天晚上基本没看起来视频。:(

发表在 - 【钱线百分百】20200114完整版(上集)《被列接近”汇率操纵”美怀疑点?台币后势? 续打压中国产业?美停用陆製无人机 顺势红K过12197?忧3缺口?台股走势?》│非凡财经新闻│